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网红盘:万科星城“贷款门”事件法律评析

张茂荣 发表于[2018-12-02]

万科星城业主群《号召书》


文|信荣(全国)房地产律师团队首席律师 张茂荣


2018年11月28日21点,深圳沙井万科星城微信开盘,超2000人参与选房,网传不足半小时卖约1900套,吸金84亿,刷新了深圳开盘成交记录,并因此收获“网红盘”美名。


昨天(11月30日)下午有万科星城业主在群发布《关于反对万科星城楼盘项目侵犯消费者自主选择权的号召书》,显示购房者与开发商争议在于:开发商指定购房者在其合作银行按揭付款,而购房者认为自选银行利率更低,要求开发商允许自选或开放更多低利率银行供购房者选择(详见上图)。


今天,Tencent智慧房产就此采访笔者,现将观点整理如下,与各方商榷:


1、购房者享有缔约自由,开发商无权为购房者指定按揭银行


根据《合同法》第4条规定,当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预。购房者购房与开发商之间形成房屋买卖合同关系,按揭贷款与按揭银行之间形成借款合同关系,两个合同相互独立,购房者有权根据自身意愿选择低利率低银行贷款支付开发商购房款,开发商不能强迫购房者在其关联合作银行按揭。


2、按揭担保不能成为开发商有权指定银行的理由


商品房预售期间房屋尚未办理房产证,没有办法办理购房者名下的房屋抵押登记。为防范风险,按揭银行都要求开发商提供阶段性担保,保证如购房者断供由开发商承担连带责任,直至办出房地产权证及购房者名下抵押登记才能解除担保,这也是部分法律人士认为开发商有权要求购房者在其指定合作银行按揭的理由,但该理由显然无法成立,因为无论购房者在哪个银行按揭,开发商承担的担保责任都是一样的,自选银行不会增加其风险。


3、开发商亦享有缔约自由,购房者也无权强迫开发商为其自选银行担保


缔约自由原则同时适用于开发商和购房者按揭银行之间的担保合同,购房者也不能强迫开发商为自己另行寻找的按揭银行提供担保,如果购房者坚持自选银行按揭,只要开发商拒绝担保,仍然可以导致购房者按揭不成。


4、双方争议只能协商解决


鉴于双方都有缔约自由,开发商不能强迫购房者在其指定合作银行按揭,购房者不能强迫开发商为其自选银行按揭担保,问题的解决还需要双方自行协商一致。


5、开发商可后退一步,否则自身利益受损


开发商为购房者指定按揭银行目的在于确保合作银行尽快放款,回笼资金(当然也不排除为合作银行拉业务的情况),但笔者认为商品房预售合同有购房者按揭完成全部购房款支付的截止时间及逾期支付的违约责任,即便购房者选择其他银行按揭不能及时放款,开发商的权益也可以得到保障,不应当以无法确保及时回款为由排除购房者自选银行按揭付款,同时双方僵持不下的结果是开发商迟迟收不到房款,而购房者却可以迟延月供,受损方还是开发商自身。


结束语:合同已有约定购房者在开发商指定银行按揭的,购房者无权另行自选。


如果双方签订的房屋买卖合同中有明确约定购房者只能在开发商指定银行按揭贷款,只要该约定为双方当事人真实意思表示,对购房者即有法律约束力,购房者拒不同意导致合同不能履行的构成违约,开发商有权追究购房者的违约责任。



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