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深圳法院判决小产权房买卖合同有效,你就敢买小产权房了?

颜宇丹 发表于[2018-10-31]

以往对小产权房买卖合同效力认定的裁判观点是以认定无效为原则,以认定有效为例外。如买卖双方都是同一集体经济组织的成员,经过了宅基地审批手续的,可以认定合同有效。对于将房屋买卖给本集体组织之外的成员,尤其是城镇居民的,无论建房行为是否合法。法院通常以买卖合同违反国家政策的禁止性规定而认定其无效。


然而2017年4月26日深圳市中级人民法院对(2016)粤03民终22009号案“小产权房”买卖合同有效的判决让购房者看到了希翼!


(2016)粤03民终22009号案裁判要旨:

法院认定事实:1993年8月,深圳市宝安区人民政府向黄XX核发了粤房字第XXXX号房屋所有权证,确认坐落于深圳市宝安三十五区X栋X座X路X的住宅楼一栋所有权人为黄XX。1998年10月10日,黄XX与吴X签订《转让房屋合同书》,约定因本栋楼属于自建房,房地产权证不能转交吴X,在政策允许房产过户时,黄XX要积极协助吴X办理产权证。


一审宝安区法院认为,本案房屋属于有产权证的合法房产,当事人自愿买卖,没有违反法律、行政法规的强制性规定,也不存在合同无效的其他情形。黄XX诉请确认合同无效,吴X返还房产并支付房屋使用费,均没有法律依据,不予支撑。


二审深圳中院向深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局致函,查询涉案房屋所在地块土地性质。该局于2017年3月14日以深规土宝函【2017】329号复函,内容为:“涉案房屋位于宝安35区,属原深圳市规划局一九八一年十月二十二日核发的城地批字第00189号《国家建设征地土地通知书》范围;我局档案系统中未查询到该地块的相关征地补偿资料。2004年,深圳市三届第一二三次常务会审议通过《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》,其第二条:根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》的相关规定,两区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后,原属于其成员集体所有的土地属于国家所有。”


故深圳中院认为,根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》的相关规定,宝安区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后,原属于其成员集体所有的土地属于国家所有。因此,本案涉案房屋不属于集体所有土地房屋,且涉案房屋亦取得房屋产权证,故黄XX与吴X签订的《转让房屋合同书》没有违反法律、行政法规强制性规定,系双方当事人真实意思表示,该合同合法有效,黄XX请求确认合同无效的上诉理由不能成立,本院不予支撑,裁定驳回上诉。


上引案例中,涉案的房产是自建房,有合法的报建手续,其房产证是整栋楼的房产证,黄XX是将这栋楼其中的一间房卖给吴X,该房间暂时无法办理产权证。合同有效并不意味着能够继续履行,深圳中院驳回的是确认合同无效的请求,本案原告即卖方诉请要求确认买卖合同无效而并未提出无法履行买卖合同而解除合同的请求,买方也未在该案中反诉或另案起诉要求办理涉案房产的产权转移手续,所以法院判决买卖合同有效不代表就可以过户。


购房者看到今年深圳法院有两个小产权房买卖合同被判有效的案例,就认为小产权房买卖合同有效是个趋势,这是以偏概全的误读。丹柱法律团队负责人颜宇丹律师认为: 深圳最近两个所谓小产权买卖合同有效的案例一个是南山法院的绿本转红本强制实行案,一个是宝安法院的购买自建房的买卖合同有效案。前一案涉案房产的性质是全成本微利房,有绿本房产证,这类政策性福利房在深圳符合一定条件后可以办理红本产权证。后一案涉案房产有报建手续,有政府颁发的房产证,深圳农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后,原属于其成员集体所有的土地属于国家所有,不属于违反法律、行政法规的强制性规定禁止转让的房屋,所以其买卖合同因此有效。

对于那些没有合法报建手续、产权证明的小产权房买卖纠纷,深圳及至全国法院的做法依然是认定无效。


2017年3月3日,深圳市规划国土委官方网站发布了关于房屋征收补偿基准价格的通知,该通知对住宅类历史遗留违法建筑的征收补偿有了明确“官方”引导价。深圳市规划国土委相关负责人表示,该房屋征收补偿基准价格的适用范围具体以深圳市规划国土委官方网站通知为准,并非网络上流传的“小产权房征收官方价”。这份《深圳市房屋征收补偿基准价格》的通告,赫然出现在深圳市规划和国土资源委员会网站上,这意味着对小产权房征收,首次有了明确的“官方”引导价。不过,并非所有的小产权房都能获得补偿,只有拿到通俗意义上的“绿本”,或者符合相关规定的小产权房,才适用于此补偿基准价格。因此,业内人士认为,引导价的出现,并不意味着小产权房都有机会转正。


笔者颜宇丹律师曾就此在接受媒体记者采访时表示:深圳首次公布部分小产权房征收补偿基准价格与小产权房确权和转正没有必然的联系,小产权房的存在有其合理性,小产权房也有使用功能,小产权房进行司法拍卖也是常见的现象,但不等于小产权房就可以进行上市交易和正常的流通领域。小产权房经过多次转让,如果从法律上认定所有的小产权房买卖合同无效,拆迁后将导致最后一手买家找不到原来的卖方退回购房款,也得不到补偿而流离失所,政府给予小产权房低于市场价的拆迁补偿,并不会改变政府对于小产权房的处理态度,即源头增量严格遏制,敬重历史现状,存量合理疏导的解决策略。


买卖小产权房不受法律保护,因此买卖小产权房签订的合同无效,由买卖小产权房产生争议提起诉讼的也为数可观。但由于法律法规及司法政策上的语焉不详,加之司法审判人员理解认识上的分歧,往往导致这类案件处理结果上的不同,有不少案件被简单地以涉及或可能涉及土地所有权、使用权争议,依法应由有关政府机关先行处理为由而被人民法院不予受理或受理后裁定驳回起诉。这种状况不啻于是扬汤止沸,问题非但未能得到切实有效的解决,反而因这种“锯箭疗法”而使矛盾激化,极不利于维护当事人的合法权益,也有损司法权威和法律的尊严。如果不拿出足够的勇气、智慧和历史责任担当来正视存在的问题并依法依规,并结合公序良俗和诚实信用原则来认真对待和解决问题,势必使矛盾越积越深,纠纷层出不穷、永无宁日。


小产权买卖合同签订后,买方向卖方支付购房款,卖方将小产权房实际交付给买方占有使用,买方多年来一直对房屋行使占有、使用、收益等权利。卖方通过公平的买卖行为已经获得在当时而言与其房屋价值等值的价款,而卖方基于房屋市场价格上升及房屋拆迁等经济因素,违背诚实信用原则反悔买卖行为,要求收回房屋并与拆迁办达成所谓的拆迁补偿协议,明显是利益驱动!因此,根据公平合理、诚实信用及信赖利益保护的原则,应依法保护房屋现有权利人的权益。


从深圳市政府颁的《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》和《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》可以看出,上述规章在处理历史遗留问题时也是本着实事求是的原则承认及保护房屋现有权利人的利益。根据2013年5月1日起施行的《深圳市发布房屋征收与补偿实施办法(试行)》第二十三条规定,作出房屋征收决定的辖区政府对被征收人以及符合规定的合法使用人应当给予补偿。试想,深圳市在政府拆迁项目中涉及合作建房及私宅违法转让的户数绝非少数,有些私宅甚至已经转卖了无数次,涉及的当事人不计其数,如果拆迁部门不与房屋现有权利人“谈判”,那么单是查找“真正”的原始权利人就工程浩大。反之,如其跟现有权利人所进行的一系列谈判工作因所谓的房屋处分人反悔而都是将付之东流,所有的拆迁程序都得重新进行,拆迁工作将更加困难。


出卖人在出卖小产权房时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于法律禁止流转范围,遇到政府拆迁又能因涉案房屋获得巨大利益,故其应对合同无效承担主部责任。参照北京市高级人民法院《关于印发农村私有房屋买卖 纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》要综合权衡买卖双方的利益,要根据拆迁补偿所获利益,和房屋现值和原价的差异对买受人赔偿损失;其次,对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况,应对其添附价值进行补偿的规定,买受人的经济损失应该基于出卖人因土地升值或拆迁补偿所获的利益,以及房屋现值和原价的差异所造成损失两因素予以确定。


笔者颜宇丹律师认为,无论是基于法律规定,还是基于社会效益及社会正义与公理考虑,买方都有权获得部分拆迁补偿权,否则应由卖方返还买方购房款并赔偿相应的损失。