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信荣说|聚焦资本裹挟下长租公寓的六大核心问题!

张茂荣 发表于[2018-09-11]


文|盈科信荣(全国)房地产律师团队首席律师 张茂荣


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近年来,国家不断加大住房租赁扶持力度:


2016年6月3日国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号);


2017年7月18日住建部、国家发改委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(建房〔2017〕153号);


2018年4月24日中国证监会、住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》(证监发〔2018〕30号);


......


种种利好政策下,中国长租公寓市场一片蓝海:万科、龙湖、绿城、世联行、招商蛇口等上市房企、链家(自如)、我爱我家(相寓)等自带找房优势的中介大佬、华住(旗下城家)、铂涛(旗下窝趣)等连锁酒店龙头以及第三方资本推动成长起来的创业企业(例如YOU+、蘑菇公寓、魔方公寓等)竞相加入,各长租公寓品牌迈入群雄逐鹿的战国时代。


高于市场价的收房成本、装修改造成本、再加上服务费、租金回报率极低,长租公寓的前期投入可谓是“砸钱”行为,然资本的逐利本性无法容忍长租公寓常规的缓慢回报,于是自然而然衍生出长租公寓的如下六大核心问题:


一、“租金贷”问题


即:长租公寓运营商与其关联的第三方金融平台联手,采取故意隐瞒手段,在租客不完全知情的情况下,诱使租客与第三方金融平台签订租金贷款合同并授权查询个人征信、上传不良征信记录,由租客贷款一次性支付长租公寓运营商租期内全部租金,长租公寓运营商则按月或按季支付出租方租金,租客按月支付“租金”(名曰分期付款,实为月供款)。


(2018年8月29日深圳市消委会召集相关方举行《长租公寓中介服务行业问题公开研讨会》,出席会议的自如、蛋壳企业在多家媒体在场,各方多次追问下,闭口不谈“租金贷”、“月供款”,代称之以“分期服务费”,刻意回避“租金贷”存在的事实,足以证明长租公寓运营商对租客更是讳莫如深,瞒天过海。)



“租金贷”第三方金融平台的介入,使得普通的租赁法律关系变得极为复杂,并将租客推到极为不利、任人宰割的境地:一方面,很多租客误以为自己在按月支付租金,并不知道实际是在月供还贷,不知道即便和长租公寓运营商发生争议终止合同履行也要按月还贷到租期届满,不知道授权上传信用记录对自己有多大威胁(哪怕是迟延一天少还一元也可能被第三方金融平台上传不良征信,从而导致将来申请银行贷款时受限),不知道第三方金融平台获取授权的目的在于以此胁迫租客即便和长租公寓协商解除合同也不敢拖延支付“租金”!


该问题被认为是直接侵害消费者知情权损害消费权益最严重的问题,并由此引发了社会的强烈不满,2018年8月27日深圳市互联网金融协会正式发文《关于防范“长租公寓”业态涉互联网金融的风险亚洲城ca88唯一官网》,明确界定“租金贷”以支撑国家鼓励发展长租公寓的名义,行非法侵占他人财物的目的,形成了资金池和期限错配,及时叫停了该项业务,据悉北京、西安也相继叫停。9月初,建设银行、北京银行、平安银行等金融机构也正式宣布暂停租房贷款业务,至此,才阻止了“租金贷”的蔓延,该问题才得以初步解决(是否在长租公寓领域完全解决不详)。



二、资金池问题


如上所述,由于租金贷是由租客贷款一次性支付长租公寓运营商租期内全部租金,长租公寓运营商月付或季度付出租方租金,由此必然在长租公寓运营商沉淀大量资金,形成资金池,而逐利的本性使得长租公寓运营商不可能让该部分资金沉淀睡觉,而必然利用该资金进一步高价收房高杠杆扩张以尽快实现规模化,同时不惜借助资本的注入,进一步拉长杠杆。


2018年8月20日,杭州长租公寓企业鼎家资金链断裂、宣布破产,事件涉及400万资金缺口,6家网贷平台,4000户租客,主要原因就是利用租房贷高杠杆扩张,后续运营能力又跟不上。


而据统计,从2017年至今,国内已经有8家长租公寓运营企业爆仓跑路,而从这些企业的资金来源和资金运作链条上看,银行的租金贷款资金都是重要来源。



历史总是惊人的相似,今日长租公寓运营商一次性收取租客租金所形成的资金池,与2007年深圳“中天事件”爆发前中介企业收取二手房交易双方定金、首期款所形成的资金池如出一辙,2007年房产中介资金池爆仓引发中介行业整体的信用危机,并最终引入银行监管,从此改变了交易模式,而长租公寓运营商资金池至今没有任何哪怕是红头文件予以规范,这对于尚在开展“租金贷”业务的长租公寓租客来说是极其危险的。


三、毒甲醛问题


为了赚取租金差和服务费,长租公寓运营商从出租方收房后都要进行所谓的装修改造升级,而装修后早一天出租出去就可以早一天收益,所以尽量缩短房屋空置期便成了长租公寓运营商无需思考的必然选择,即便存在严重的装修污染,因为几乎没有人会在承租房屋前要求出示检测报告,也没有任何机构监督长租公寓运营商,由此导致装修后首次入住的租客深受其害,住着高价房,吸着毒气,背着贷款,支付着高额服务费......


直到2018年8月31日一篇《阿里P7员工得白血病身故 生前租了自如甲醛房》的文章刷爆,长租公寓的甲醛污染问题才被国人所重视并持续发酵至今,而据当事人委托相关检测机构检测甲醛严重超标,自如方面则因此自9月1日起全面下架全国九城首次出租房源,对有环保问题的房源,承诺无条件退租、换租。


买房要钱,租房要命


不但要租客的钱,还要租客的命!——自如能不能按自身承诺实现长租公寓的绿色出租,其单方检测结果是否有第三方监督确认不得而知,而针对该情况普遍存在的其他长租公寓运营商是否也有勇气舍利延长空置期更是无人问津。


有人说,法律是保护当事人合法权益的最后一道屏障,实在不行,还可以拿起法律武器维权,却不知法律只能事后救济,谁敢拿自己的生命重蹈阿里员工覆辙去试错,并在身体受损后去维权,更何况即便事后维权检测出甲醛超标,想证明与身体受损之间的因果关系获取法律支撑也是难于上青天。


四、打隔断问题


打隔断,顾名思义就是将出租房原有的空间一隔为二或更多,目的在于尽可能地多做出房间出租获利,通常是将阳台、露台、客厅等割出房间,或者将原有卧室进行“N+1”、“N+N”处理,是长租公寓运营商惯用的盈利手段之一。


打隔断首先是一个法律问题,即是否合法合规,对此相关规定是这样的:


《商品房屋租赁管理办法》第6条:有下列情形之一的房屋不得出租:(一)属于违法建筑的;(二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;(三)违反规定改变房屋使用性质的;(四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。第8条:出租住房的,应当以原设计的房间为最小出租单位,人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住;


《住宅装饰装修工程施工规范》(GB50327-2001)3.1.4条:施工中,严禁擅自改动建筑主体。承重结构或改变房间主要使用功能;严禁擅自拆改燃气、暖气、通讯等配套设施。


《住宅室内装饰装修管理办法》第5条:住宅室内装饰装修活动,禁止下列行为:(二)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间;(五)其他影响建筑结构和使用安全的行为。


《深圳经济特区消防条例》第16、17条规定“承租人不得改变出租建筑物的使用功能和结构”。


《房地产经纪管理办法》第25条第(六)项:房地产经纪机构和房地产经纪人员不得改变房屋内部结构分割出租。


......


根据上述诸多规定能够确定,在现行法律中,卧室是明令禁止打隔断的,厨房、卫生间、阳台和地下储藏室也是明确规定不得出租供人居住,而客厅则没有规定是否可以单独出租使用,实践中由于客厅改卧室改变了原有规划设计使用功能和结构,也应当界定违规而被禁止,然而为什么在实践中又出现了诸多争议呢?这源于近年来国家大力出台租赁市场扶持政策,部分城市开始放松管理所致。



以上海为例,就客厅是否可以改为卧室出租,2015年1月29日上海市人民政府办公厅转发市住房保障房屋管理局等七部门《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房的试行意见》(沪府办〔2015〕11号)第二(一)3规定:代理经租住房可以根据市场需求,在进行装修改造后,向社会出租,并配置必要的家具和家电。单套住房内使用面积12平方米以上的客厅(起居室),可以作为一间房间单独出租使用,但餐厅、过厅除外。客厅单独出租使用的,客厅(分隔后)和与之相连的餐厅等均应当具备直接采光和自然通风条件......该意见自2015年3月1日施行,有效期至2017年2月28日,2017年2月24日上海市人民政府办公厅又发文延长至2019年2月28日,被公认为明确授权长租公寓打隔断的正式官方文件。


而在此之前2014年上海市综治办、市高院、市住房保障房屋管理局、市公安局等十部门曾联合发布《关于加强本市住宅小区出租房屋综合管理的实施意见》沪房管〔2014〕135号)第三条明确规定:加强“群租”综合治理,对本市中心城区和市郊城镇内,治安消防等安全隐患突出、居民反映强烈的住宅小区,存在下列情形之一的,纳入“群租”综合治理范围: 3. 将原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间,出租供人员居住!

2016年5月6日住建部副部长陆克华在国新办资讯发布会上表示:将允许将现有的住房按照安全、舒适、便利等要求改造后按间出租,但是不得改变原有的防火分区、安全疏散和防火分隔等设施,必须确保消防设施完好有效。比如说上海市去年出台了政策,允许将符合条件的客厅改造成一间房间,单独出租使用,业内通常叫做“N+1”,被视为客厅可以被鼓励改为住房的官方领导人表态,而八月底北京市区两级住建、公安、工商等部门联合行动,集中约谈12家中介,就包括打隔断在内的违规行为,住建部门对存在打隔断出租、未备案从事经纪业务等违法违规行为的经纪机构进行高限处罚!


在国家大政方针面前,在政府高官的表态下,法律低下了其高昂的头颅,依法治国方略被搁置一隅,作为法律人,笔者对于法律自屈身价服务于政策深感悲哀。


五、推高租金问题


与长租公寓长驱直入租赁市场遥相呼应的是租金的持续上涨,据中国房地产业协会主办的中国房价行情网数据显示,2018年7月全国各大中城市租金普遍大幅上涨,其中成都房租上涨最快,同比涨幅高达31%,深圳房租涨幅也接近30%,结合长租公寓运营商高价收房,改造后加价出租的事实,以新华社为代表的主流媒体集体抨击长租公寓因为资本的进入,导致房租上涨。而自媒体们普遍认为这是主次不分,真正的根源是供不应求导致房租上涨,同时为资本辩护。



长租公寓到底是不是推高租金的主要凶手,在2018年8月29日深圳市消委会召集相关方举行《长租公寓中介服务行业问题公开研讨会》上,自如和蛋壳公寓方面以长租公寓在租赁市场占有率低为由对此予以了明确否认,而即便市场占有率不高,因为租金差是运营商名正言顺的赢利点,其高价收房急速扩张,垄断房源后取得装修改造后的租金定价权却是不争的事实,资本的逐利本性让人无法相信长租公寓运营商在出租率满意的情况下甘愿低价出租。


加之我爱我家原副总裁胡景晖因泄露该行业“秘密”,炮轰以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%到40%争抢房源,人为抬高收房价格,重装修、N+1出租模式加剧了租房价格上涨,并遭董事长谢军臭骂被迫辞职事件更让普罗大众对长租公寓推高租金深信不疑。



8月北京市住建委联合多个部门,集中约谈了链家、我爱我家、麦田在线、麦田在线、中原地产等多家房源信息发布主要网站住建部介入,事后,自如、相寓、蛋壳公寓等10家企业承诺不涨租金且拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。新增投放市场的房源会维持租金不涨,全国九城续约房源涨幅不超过5%。


8月31日新京报则以《严查下仍抬价抢房,机构收房隐现盈利逻辑》为标题发文,直指在资本助推下,长租公寓机构不惜亏本占有市场规模,然后通过涨价以达到盈利目的的扩张模式!


资本裹挟下的长租公寓运营方忙于否认,官方媒体忙于警示,政府忙于约谈,而老百姓则以普通生活逻辑做出最接地气的解读:比高房价更可怕的是高房租,比买不起房更可怕的是租不起房,长租公寓抢滩租赁市场,租金贵了是事实,之前我买不起房,现在即将租不起房,你让我何处安身?


六、霸王条款问题


为了规避风险,免除自身责任,长租公寓运营商往往在密密麻麻的合同条款中植入大量侵害租客合法权益的格式霸王条款,以9月8日深圳电视台都市频道第一现场报道的《蛋壳公寓:消防不达标,租客莫名“躺枪”》为例,租客肖先生承租蛋壳公寓后,因所租房屋为三房改四房的断房存在消防隐患,被执法部门责令整改,在肖先生与蛋壳公寓沟通寻求解决方法时,蛋壳公寓方则明确表示合同中已明确约定政府要求整改不构成违约,企业不承担任何责任。



针对长租公寓合同充斥大量霸王条款侵害消费者合法权益的情况,深圳市消委会已列入重点监督对象,并已委托本律师团队提供专业法律意见。


上述六个方面的问题也只是目前长租公寓比较常见的,事实上长租公寓隐含的其他问题还大量存在,作为一个新兴行业,大家承认长租公寓在提升租客居住体验方面功不可没,但由此引发的种种问题也必须正视并急需政府部门尽快立法规范,不能让长租公寓携国家政策之名行违法乃至犯罪之实,更不能让买不起房子的租客再因租房而屡屡受伤!


2018年9月7日人民日报发表长租公寓评论文章《不能只有资本思维,要防止跑偏》,提出金融杠杆的滥用增加了行业的深层风险的警示,认为在资本裹挟下,长租公寓企业争抢优质房源,势必会抬高房主对租金的预期,进而影响整个租房市场的定价,长租公寓企业不能只有“资本思维”,还应回归房屋租赁服务的本质,真正成为实现“住有其居”的一种选择,才能在市场竞争中赢得先机,从而促进整个房屋租赁行业健康有序发展,笔者深表认同。


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