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深圳市购买新建商品住房限售起点计算问题

周争锋 发表于[2018-09-20]

      深圳7.31新政后,总有人问我,有人说购买新建商品住房限售起点是网签合同备案之日,你怎么看?我认为,有这些看法的基本都不看《物权法》,就不晓得,登记之日起,是《物权法》通篇的表述手法。网签合同备案和物权取得没有关系,只是行政管理手段。 

      今天又被人问了几次,干脆还是写篇文章,罗列下法条详细地论证下在深圳市购买新建商品住房限售起点计算问题。

      实际上证明我的论述正确与否需要等到两年以后了,大家姑且听之,不排除在这两年时间里限售政策再打补丁。
     
       一、深圳7.31限售政策表述的买受人不动产权证取得之日,更精准的表达是将买受人作为物权权利人身份登记在不动产登记簿上的登记之日,这里的登记指的是《物权法》意义上的物权转移登记行为。

       深圳市政府7.31限售政策中的”自取得不动产权利证书之日起3 年内禁止转让”,同深圳市规土委7.31政策细则中的“商品住房自登记之日起3 年内不予办理转移登记”,关于限售起点的描述,法律内涵是一致的。

       在不动产权证上体现在第一页下方的登记日期,在不动产权电脑查询备案表上,显示的是核准日期。应该说规土委的细则表述的更为精准,便于理解和掌握。

       二、所谓的不动产登记,指的是把有关需要登记的事项记载在不动产登记机关保存的登记簿上的行为。

      《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”只签订了买卖合同或将买卖合同在行政机关予以备案,哪怕是办理了预告登记手续,也不能得出买受人已经取得物权权利的结论。

       未经物权登记,不发生物权对抗效力,但法律另有规定的除外。主要是,依据婚姻法上的夫妻财产共同制,虽然登记在一方名下但依据婚姻法也是共同财产;因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时物权已经转移;依据法院仲裁司法文书的裁决(含拍卖成交裁定)或政府的征收决定,文书生效时物权已经发生转移。

      《不动产登记暂行条例(2015)》第二十一条 登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。不动产登记机构完成登记,应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。

       三、登记申请事项受理日也就是递件过户时间和登记申请事项记载之日是两个不同的时点,按我国《物权法》及现行相关法律法规的规定将审核符合规定的房地产登记申请事项记载于登记册,并将记载之日注明为登记日。

      《物权法》第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。” 

       四、登记申请事项受理日也就是不动产权证上标注的购买时间,主要是计算契税使用的,契税缴纳时间依法为合同成立时10日内缴纳。


       登记申请事项受理日的这一时间也被税务部门用来计算满五唯一免个税或满二减免增值税的时间起点,体现在不动产权证上,就是上面注明的购房时间。


       当然也有不缴契税的房产转移的例外,你比如继承、遗嘱、离婚、直系亲属赠与、遗失补办等方式取得的住房纳税是仍以原购房时间连续计算。

       深圳和各地一样,在办理个人在转让房屋所有权和使用权时,均实行“先税后证”的原则,即个人必须先进行纳税申报,然后办理房屋所有权和使用权转让手续。

      《中华人民共和国契税暂行条例》第八条 契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

       第九条 纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内,向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报,并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。

       五、网签合同备案,只是房地产行政管理的一种程序性要求,在物权法上没有任何法律意义,因不涉及物权设置事项,物权法根本就没有提到网签合同备案。

       网签合同备案和网签合同的录入签订,也不是一回事,网签在前,备案在后,在深圳市不动产登记中心网站上分别显示“已签预售合同”、“已备案”。

      “已签预售合同”,指房屋为期房,已售出并签订预售合同。 “已备案”, 指签订的买卖合同已在产权登记部门备案。开发商不在规定时间内提交备案申请会显示 “自动锁定”,是指开发商未及时办理合同备案,导致售房系统自动锁定,暂时无法使用。

       依据深圳市不动产登记中心2018年办文指南的要求,房地产预售网签合同备案需要提交买卖双方签名的纸质房屋预售合同,增加预售监管银行的还需要提供预售监管协议书,并提交符合限购的证明等材料。

       网签备案的具体时间在不动产房产证书上也没有体现,房产证书上体现的购房时间,指的是网签合同提交时间,而不是合同备案时间。

      《城市商品房预售管理办法(2004修正)》第十条 

       商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
       房地产管理部门应当积极应用网络信息技术,逐步推行商品房预售合同网上登记备案。
       商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的,应当有书面委托书。

      《深圳市房地产市场监管办法》(2017修正)第十六条 
       房地产开发企业应当通过房地产信息系统使用主管部门提供的商品房认购书和商品房买卖合同示范文本。
       房地产开发企业和购房人经协商一致,可以依法对示范文本的条款进行变更或者增减条款,但不得违反法律、法规强制性规定以及建设用地使用权出让合同的约定。
       房地产开发企业预售商品房,应当在商品房买卖合同签订之日起10日内,将签订的合同通过房地产信息系统报主管部门备案。

       六、网签备案不产生物权变动的法律效果

       单从文字含义上理解,也得不出限售是从预售合同备案之日起算的结论,登记之日和备案之日,完全不是一个含义。通俗的讲,登记是给申请人设置有关权利事项的行为,需要双方共同申请;备案只是告知有关部门有某事发生,申请人不设置具体权利内容,往往只是开发商单方申请就可以了。

       很多人对网签备案的效力理解错误,认为办理网签备案手续,买受人就取得相应的物权权利,这是错误理解法律,过分拔高了预售合同网签备案这一行政管理手段的法律含义。办理了商品房预售合同备案,不等于该房产就归买受人所有,买受人享有的只是依据买卖合同产生的合同债权,对房产不享有任何物权权利,有的只是物权期待权。


       七、网签备案不能阻止开发商一房二卖,也不能阻止法院对开发商的实行。
 
       1.网签备案不能阻止开发商一房二卖。
    
       能阻止一房二卖的是办理预告登记不是网签备案手续,实践中,办理网签备案的买受人的法律优先顺序尚不及实际占有房产的买受人。

        依据最高院第八次民事审判会议纪要及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十四条的规定,审理一房二卖的优先等级,依次为已办理所有权转移登记>预告登记且在有效期内>占有>递件>网签>付款>成立在先的履行顺序,恶意抢先办理所有权转移登记或者预告登记的买受人,不能优先于已经合法占有房屋的买受人。

      《最高院第八次民事审判会议纪要2015》关于一房数卖的合同履行问题,审理一房数卖纠纷案件时,如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的,一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人,其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间,应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。
 
      《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》(2017)二十四、出卖人就同一房屋签订多重买卖合同,在买卖合同均有效的情况下,买受人均要求继续履行合同的,一般应当 按照下列情形分别处理:
         (一)先行办理房屋所有权转移登记的买受人请求确认所有权已经转移的,应予支撑;
       (二)均未办理房屋所有权转移登记,先行办理房屋所有权转移预告登记的买受人在预告登记有效期内请求继续履行合同的,应予支撑;
     (三)均无上述履行行为,先行接受商品房交付的买受人请求继续履行合同的,应予支撑;
     (四)均无上述履行行为,登记机关已经受理其房屋所有权转移登记申请的买受人请求继续履行合同的,应予支撑;
       (五)均无上述履行行为,先行办理网上签约或者商品房预售合同备案的买受人请求继续履行合同的,应予支撑;
     (六)均无上述履行行为,先行依约支付价款的买受人请求继续履行合同的,应予支撑;
     (七)均无上述履行行为,成立在先合同的买受人请求继续履行合同的,应予支撑。
     恶意抢先办理所有权转移登记或者预告登记的买受人,不能优先于已经合法占有房屋的买受人。在房屋查封期间占有房屋的买受人,其权利不能对抗申请查封房屋的买受人。
     对买卖合同的成立时间,应当综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据等因素进行确定。
     人民法院在审理房屋买卖合同纠纷案件时,查明还存在其他买卖合同关系的,应当通知其他买受人作为第三人参加诉讼。 原告的诉讼请求明显不能成立,或者案件争议焦点不涉及原告与第三人权利先后顺序的,可以不通知该第三人。


       2.网签备案也不能阻止法院对开发商的实行。
  
       买受人虽然办理了网签备案手续,但涉案房产所有权仍登记在开发商名下,网签备案行为只是行政管理的手段,并未产生变动物权的法律效果。买受人享有的是要求开发商履行合同义务的合同债权,并非不动产之物权,不因办理网签备案手续而具有优于一般债权的效力。

       当然如果预售合同的买受人符合《最高人民法院关于人民法院办理实行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的条件,可以提出实行异议之诉,要求解除查封排除实行,事实上符合的人并不多。

      《最高人民法院关于人民法院办理实行异议和复议案件若干问题的规定(2015)》第二十九条  金钱债权实行中,买受人对登记在被实行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除实行的,人民法院应予支撑: 
      (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同; 
      (二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋; 
      (三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 


    ——周争锋2018年9月19日写于深圳
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